「有明レガシーエリア」に作られる「プレミスト有明ガーデンズ」の概要が決定！

引用:PRTIMES
　
　以前、こちらの記事で、有明レガシーエリア内に大型マンションが建築予定だと言及しました。今回、このマンションの概要が決まりましたので、改めて、マンションの詳細を調べてみようと思いました。

　有明レガシーエリアに出来るのは、大和ハウス工業株式会社分譲の「プレミスト有明ガーデンズ」です。地上15階建て、総戸数258戸です。販売は、2018年6月中旬から開始される予定となっています。

マンションの魅力その①　好立地

　「プレミスト有明ガーデンズ」は、ゆりかもめ、「有明テニスの森駅」徒歩2分、りんかい線、「国際展示場駅」徒歩10分で、2駅2路線を利用できます。東京駅、品川駅、羽田空港など、主要スポットへの移動も快適です。

マンションの魅力その②　生活利便性の高さ

 　有明レガシーエリア内に出来るので、その恩恵をまともに受けることが出来ます。有明レガシーエリアには、2020年東京オリンピック関連のスポーツ施設だけでなく、ホテル、大型商業施設なども建築予定です。特に大型商業施設は、中にはスーパーや飲食店なども入る予定なので、生活利便性は間違いなく高いと言えそうです。

マンションの魅力その③　ヒュッゲの考えを取り入れた快適なレイアウト

　世界で一番幸福な国と言われている「デンマーク」で生まれたライフスタイル「ヒュッゲ」の考えを取り入れたレイアウトを採用しています。その代表が、2つの大きな庭と人々の交流を深める8つの空間です。それらの施設により、快適な暮らしを実現できます。

　現在、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島駅」の前に、「プレミスト有明ガーデンズ」のマンションギャラリーがオープンしています。もし興味があれば、足を運んでみてはいかがでしょうか？

「プレミスト有明ガーデンズ」概要

物件名称：「プレミスト有明ガーデンズ」
所在地：東京都江東区有明一丁目5番25（地番・従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）「有明テニスの森駅」徒歩2分、東京臨海高速鉄道（りんかい線）「国際展示場駅」徒歩10分
敷地面積：6,213㎡
建築面積：2,488.58㎡
延床面積：23,442.5㎡
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上15階建
売主：大和ハウス工業株式会社（販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社）
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
着工：2018年2月28日
販売開始：2018年6月中旬予定
竣工：2020年2月下旬予定
入居開始日：2020年3月下旬予定
総戸数：258戸　※別途、管理事務室1戸・ゲストルーム2戸・キッチンスタジオ1戸・保育施設1区画
専有面積：55.90㎡～82.60㎡
間取り：2LDK、3LDK、4LDK
予定最多価格帯：6,500万円台～7,500万円台

近い将来、マンションの管理人が「外国人労働者」or「AI」にとってかわるかも

　マンション管理人が今、全国的に人手不足な状況に陥っています。マンション管理人はもともと給与水準が低かったのですが、それでも応募に来る人は絶えませんでした。しかし、現在は空前の売り手市場です。給与水準が低い、マンションの管理人に応募する人が昔に比べて、圧倒的に少なくなってしまいました。それに加えて、今まで管理人の主な担い手だった人もどんどん定年を迎えており、次々と定年退職を迎えています。まさに弱り目に祟り目です。

　流石にこの状況にマズイと思ったのか、管理業界は、あわてて、マンション管理人の待遇改善に着手しました。具体的には、給与の見直し、定年の延長などです。しかし、この対策も付け焼刃に過ぎず、状況の好転には、あまり期待できません。

　そこで、この問題に対して、救世主となるのが、「外国人労働者」と「AI」です。外国人労働者にとっては、現在の管理人の給与水準に対して、マイナスと感じない可能性が高いです。外国人労働者にとっては、とにかく雇用の確保を優先としており、あまり給与水準に対して、関心を持っていない印象があるからです。現に給与水準が低い、介護業界にも外国人労働者が殺到しているという話も聞きます。

　そして、もう一つが「AI」、つまり人工知能です。実は、マンションには、すでにAIが導入されているケースがあります。こうした技術をマンションの管理に活用できないか、現在研究が進められています。※マンションにおける人口知能については、こちらの記事を参照

　いずれにしても、このまま管理人の担い手が減っていけば、将来的に、管理人がAIか外国人労働者にとって変わるかもしれません。もし、これらが実現された場合、戸惑うのはマンションの住人です。外国人差別をするわけではありませんが、外国人労働者の中には、当然、日本語能力に不安がある人がいるのは確かです。マンション管理人はコミュニケーションが重要な職種です。もし、日本語が堪能でない、外国人が管理人をやったら、果たして、マンションの管理は有効に働くのでしょうか？また、AIにしても、とっさの出来事に、うまく対応できるのか、不安もあります。とにかく、今願うのは、マンション管理人の人手不足が解消されることです。

入居までをサポートする、「住まいウォームアップサービス」ってなに？

　マンションの入居までの時間って意外とソワソワするものです。楽しみという気持ちが半分、不安が半分といったところでしょうか？自分の場合も、入居までの時間は、気持ちがふわふわしていました。

　たとえば、予め、チェックはしてみたものの、新しく入居する部屋に自分の所有している家具は置けるのかだろうか？とか、設備はどうやって使うのだろうか？など、次々から次へと、疑問点が生まれ、不安がどんどん高まっていきました。しかもそれが入居が近くになるにつれて、酷くなっていきました。実際に入居してからは、そうした不安はなくなっていきましたが。

　そんな、入居までの時間のふわふわした気持ちを解消するサービスが実は存在しています。それは、大和ハウスグループの「住まいウォームアップサービス」です。

　「住まいウォームアップサービス」は、入居した後も「永く、キレイに、快適に」住むためのセミナーやイベントを開催し、安心して、新生活に移行できるようにサポートするサービスです。具体的なサービスは、以下のようになります。

・キッチン活用術メンテナンス講座

キッチンメーカー担当者がキッチンの活用術やメンテナンス方法について、指導します。

・個別インテリア相談

実際の部屋を使って、家具、カーテン、照明などを選定することが出来ます。

・アフターサービス説明会
入居後の「もしも」に備える、「すごしかたコンシェルジュ」「オーナーズサポート」といった、サービスについて詳しく説明してくれます。

・設備機器説明会
設備について、実物を見ながら、取り扱いを学ぶことが出来ます。

　現在、提供しているサービスは、上記の4つだけになりますが、今後もメニュー拡充の予定があるそうです。ただ、注意が必要なのが、このサービスを受けれるのは、2018年4月以降引き渡し予定のマンション・戸建てに限定されることです。

　「住まいウォームアップサービス」は、今までありそうでなかったサービスで、非常に画期的だと思います。自分のときも、もしこのサービスがあったのなら、不安も相当、解消できたのだろうなと思っています。このサービスを受けれる人がうらやましいです。

東横線祐天寺に新しい駅ビルが誕生！

引用：PRTIMES

　東急東横線祐天寺駅といえば、渋谷駅まで3駅で、わずか7分という交通利便性の良さで知られています。周辺は、商店街、飲食店なども豊富で、さらに学校や公園も点在しているので、東急東横線沿線の中でも住みやすいと評判です。そんな祐天寺駅に地上6階建ての新しい駅ビルが誕生します。

　祐天寺のある、目黒区は、保育園が少ないことから、待機児童数の数が増えていることで問題となっており、祐天寺もまた例外ではありません。そこで、新しい駅ビルの中に、駅直結の保育園が出来ることになりました。これによって、祐天寺在住の子育て世代は、簡単に子供を預けることが出来るようになり、食住近接のライフスタイルを実現することが出来るようになります。

　その他、街の東西を結ぶ、自由通路や、高架下の店舗の整備も行われる予定で、一気に利便性が向上しそうです。ますます祐天寺の住みやすさは向上しそうです。

計画概要

敷地面 積： 約936㎡
延床面 積： 約1,999㎡
所 在 地： 東京都目黒区祐天寺2丁目13番3ほか
構 造 ・ 規 模： 鉄骨造 地上6階建て
用 途： 店舗・事務所・児童福祉施設（保育園）
開業予 定： 2018年秋
設 計 ・ 監 理： 株式会社東急設計コンサルタント
施 工： 清水建設株式会社
商環境デザイン： 株式会社丹青社
外観デザイン： LINE－INC.
乗降客 数： 1日あたり30,877人（2016年度）

引用：2018年秋、東横線祐天寺駅に新しい駅ビルが誕生します！ 

　新しい駅ビルの誕生は、相場にも好影響を与えそうな予感です。そこで将来の比較の
ために、2018年5月現在の祐天寺駅周辺の相場状況を調べてみました。

AIが算出した相場によると、シングル向け（30㎡以下）の売買平米単価82.7万円、DINKS向け（31～60㎡）の売買平米単価81.4万円、ファミリー向け（61㎡以上）の売買平米単価85.0万円となります。2016年度の中古マンション成約状況は、平米単価75.61万円、価格3,543万円、専有面積46.86㎡、築年28.01年でした。成約平米単価は東急東横線の中で、やや高値で取引された駅になります。

引用：ふじたろう

　
　現段階でも、東急東横線沿線の中でも高めの相場となっています。新駅ビルの誕生によって、ますます相場が高くなりそうな予感です。今年の秋以降、祐天寺の相場がどうなっているのか、非常に楽しみです。

今、改めてタワーマンションのメリットについて考えてみる

　都心を歩けば、だいたい一度は見ることになる、「タワーマンション」。一時期はリーマンショックや、2011年に起きた東日本大震災の影響によって、その売れ行きに陰りが見えていました。しかし、現在はそんな陰りなど、どこ吹く風といった感じで、売れ行きは絶好調です。特に有明や晴海などのいわゆる、湾岸エリアでは、2020年の東京オリンピックの会場や選手村が置かれることもあって、再開発が活発で、タワーマンションがどんどん作られています。

　しかし、なぜここまでタワーマンションは売れるのでしょうか？その値段や管理費の高さ、洗濯物がベランダに干せないといった、数々のデメリットがあるにも関わらず。きっと、これらのデメリットを打ち消すくらいのメリットがあるはず。今回は、純粋にタワーマンションのメリットを考えてみたいと思います。

メリットその1　眺望の良さ

　高さ60m、階数20階建て以上を満たしていると、一般的にはタワーマンション扱いされます。当然高さがあるので、その眺望も素晴らしいものがあります。もしタワーマンションが都心にあった場合、東京という大都会を見下ろしながら、遠くにある、富士山をも見渡せる、なんてことも可能になります。

メリットその2　充実した共用施設、サービス

　タワーマンションは当然規模も大きなものになるので、多くの共用施設を作れるスペースがあります。たとえば、屋上庭園、シアタールーム、ジムなどです。また、コンシェルジュも常駐しているケースも多く、例えば、荷物の受け渡しなどのサービスを受けることも出来ます。

メリットその3　災害に強い

　タワーマンションは、高層ということもあって、地震対策には力を入れています。制振ダンバーなど、充実した地震対策により、通常のマンションよりも地震が強いです。また、火災に対処するために、消防設備をチェックする防災センターを導入しているケースも多いです。

メリットその4　資産価値が落ちにくい

　タワーマンションは、立地や眺望もよく、おまけに共用施設、災害対策も充実しています。これだけの好条件が揃っているので、当然、資産価値が下がりにくいです。もし売却したいときも、高く売れる可能性が高いので、一安心です。

まとめ

　やはり、タワーマンションには、通常のマンションにはないメリットが存在します。ただ、冒頭に話した通り、管理費が高いなど、確実にデメリットが存在するのもまた事実です。タワーマンションのメリットとデメリットを見比べてみて、それでもメリットの方が魅力に映るのなら、タワーマンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか？

日本初のAI搭載マンション「LUXUDEAR 芝公園」が最先端過ぎる

　AIという言葉、ご存知でしょうか？AIとは、Artificial Intelligenceの略称で、人口知能のことを指します。AI(人口知能)の定義は下記を参照してください。

人工知能とは、人間の脳が行っている知的な作業をコンピュータで模倣したソフトウェアやシステム。具体的には、人間の使う自然言語を理解したり、論理的な推論を行ったり、経験から学習したりするコンピュータプログラムなどのことをいう

　実はこのAIを搭載したマンションが存在するんです。マンションの名前は、「LUXUDEAR 芝公園」。株式会社インヴァランスと、米国のベンチャー企業Brain of Things Inc.の共同開発で、マンションには、スマートホームAI「CASPAR（キャスパー）」が搭載されています。AIが搭載されたマンションは日本では初だそうです。

引用：PRTIMES

　住居内には、スマートスピーカー、6in1センサー、ビジュアルセンサーの計3つの機能を集約した「スーパーセンサー」が設置されます。居住者は、スマートスピーカーから指示を与えることが出来ます。そして、スーパーセンサーから0.05秒毎にデータを収集し、居住者の情報をディープランニング、いわゆる深層学習します。

　これによって、居住者の癖を把握し、例えば、カーテン、エアコン、照明を自動制御します。つまり、AIによって、居住者の快適な空間が自動的に生み出されるというわけです。

　これを聞いて、ついに、マンションにもAIの波が訪れたのかと驚きました。よくドラえもんなんかで、タイムマシンで未来の世界に行くことがあります。そこでの未来の世界の住民の居住空間は、自動で制御され、快適そうだなと子供心に憧れを抱いていた記憶があります。それに似たようなことがついに現実に起こるなんて、感慨深いものがあります。

　ただ、この事例はまだ日本初で、データが全くありません。実験は繰り返されているのですが、実際に入居者を入れてみて、どうなのかという不安もあります。なので、実際に入居者を入れてみて、AIが有効に働いているのか、続報が知りたいですね。もし、有効に働いていたのならば、今後ますますマンションにAIの波が押し寄せてくる予感がします。将来が楽しみですね。

近年、都内で最も進化が激しい豊洲について

　近年、都内で、最も進化の激しい街はどこでしょうか？この質問に対する回答で、おそらく、不動産関係者の多くは、間違いなく「豊洲」と答えるでしょう。というのも、豊洲はほんの数十年前は、造船所や工場が多数を占め、言葉は悪いですが、殺風景な場所でした。ところが今や、至るところでタワーマンションが乱立し、人影も圧倒的に増えました。その証拠に、2016年度に発表された、東京メトロ乗降客数ランキングを見てみましょう。なんと豊洲駅は、あの有楽町駅や日本橋駅といった、メジャーな駅を差し置いて、第9位に位置しています。それだけ人が増えたということです。

　しかも、豊洲はいまだに再開発計画が進行中です。いくつかの再開発計画が進行中ですが、中でも一番規模の大きいのは、「豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」でしょう。この計画は、三井不動産が携わっており、オフィス、商業施設、ホテルとバランス良く、ミックスされているのが特徴です。目玉になるのは、A練の33階～36階に説地される予定のホテルです。スカイロビーやビューバスなどか設けられ、東京湾岸エリアの大パノラマが楽しめるそうです。

　さらに豊洲で忘れてはいけないのが、築地から移転予定の豊洲市場と2020年の東京オリンピックでしょう。今築地市場の移転問題で大きく揺れていますが、もし豊洲に移転されたら、新たな観光名所になるのは間違いないでしょう。2020年の東京オリンピックでも、豊洲は大きな恩恵を受けます。豊洲は、各種競技が行われる有明と選手村のある晴海の間に挟まれる好立地という。観戦の拠点として、機能するからです。試合を観戦した後、豊洲でショッピング、グルメという流れが流行りそうな予感です。

　そんな豊洲ですが、マンションの状況はどうでしょうか？ここ10年に建築された豊洲のマンションを振り返ってみましょう。

・ザ豊洲タワー　

・シティタワーズ豊洲ザシンボル　

・スカイズタワー&ガーデン　

・パークホームズ豊洲ザレジデンス

・オークプレイス豊洲

・シティタワーズ豊洲ザツイン

・ベイズタワー&ガーデン

・パークタワー豊洲

　このうち、タワーマンションの定義である、階数20階以上と条件に絞ってみたのが下記です。

・シティタワーズ豊洲ザシンボル

・スカイズタワー&ガーデン

・シティタワーズ豊洲ザツイン

・ベイズタワー&ガーデン

・ザ豊洲タワー

　やはり、近年の傾向として、豊洲に新築されるマンションのタイプは、タワーマンション型が多いようです。タワーマンションは、デベロッパーから見れば、ブランドの顔となる存在です。それがこれだけ豊洲にあるということは、デベロッパーにとって、この豊洲は、それだけ重要視しているエリアであるということを意味します。

　それでは相場はどうでしょうか？築年月が比較的新しい、スカイズタワー＆ガーデンを例にとります。

スカイズタワー＆ガーデンの価格相場※2018年4月現在

売買相場　5,178〜9,429万円

家賃相場　19〜35万円

引用：ふじたろう

つづいて、㎡単価の価格推移を見てみます。※2018年4月現在

引用：ふじたろう

　緑色がスカイズタワー＆ガーデンで、紫色が東京都の平均です。東京都の平均相場より、＋30万円と圧倒的に高いです。傾向としては、緩やかに右肩上がりとなっています。やはり、2020年の東京オリンピック需要が影響しているものだと考えられます。再開発計画、豊洲新市場、そして、東京オリンピックと、今後も、豊洲にはビックイベントが目白押しです。ますます活気づく、豊洲がこれからどう変わっていくのか個人的にとても楽しみです。

「相鉄・JR直通線」と「相鉄・東急直通線」ってどんな線なの？

　今、横浜市では、「神奈川東部方面線」という、大規模な鉄道路線工事が行われています。この「神奈川東部方面線」は、「相鉄・JR直通線」と「相鉄・東急直通線」という、2つの線をひとまとめにした呼称です。

　「相鉄・JR直通線」は、相鉄西谷駅から横浜羽沢駅までを結ぶ線です。一方、「相鉄・東急直通線」は、横浜羽沢駅から日吉駅を結ぶ線です。「相鉄・JR直通線」と「相鉄・東急直通線」はそれぞれ相互に結ばれ、いわば一つの線という認識で問題ないと思います。「相鉄・JR直通線」は、2018年度内から2019年3月末までに完成予定で、「相鉄・東急直通線」は、2022年に完成予定となっています。つまり、「相鉄・JR直通線」だけ、相当先に開通するということを意味します。

　この線の完成によってどういうメリットがあるのでしょうか？一言でいえば、相鉄線沿線に住んでいる人が大きなメリットを受けます。今までは、都心へ通勤・通学している人は、必ず横浜駅を経由する必要がありました。それが、この新しい線の開通によって、横浜駅を経由せずに直接都心に行くことが可能になるのです。例えば、二俣駅から目黒駅までは、今までだと54分かかります。一方、新線開通後は、38分と大幅に短縮されます。乗り換えも一切不要になるので、電車の移動のストレスも大幅に軽減されるでしょう。

　もちろんこのメリットが受けられるのは、相鉄線沿線に住んでいる人たちだけではありません。実は、綱島駅周辺に住んでいる人にも大きなメリットがあります。今、綱島駅は新駅の建設などで駅周辺が再開発の真っ最中です。従来の綱島駅は全体的に狭い道も多いこともあり、かなり不便を感じました。それが再開発で綺麗に整備され、それらの不便もある程度、解消される予定です。さらに、綱島駅は、従来の東急東横線に加え、「相鉄・東急直通線」も通るので、2駅使えるようになります。2駅使えるということは、利便性だけでなく、綱島駅周辺の価値を大きく向上することを意味します。隣駅の日吉駅が通勤特急が止まることもあって、何かと差をつけられる一方の綱島駅ですが、ようやく反撃の狼煙があがったという感じです。今後の綱島駅周辺のマンションの相場がどう推移していくのか、非常に楽しみです。

現代の宮殿、「パークコート青山 ザ タワー」がついに竣工！

引用：三井不動産レジデンシャル株式会社

　まるで、現代の宮殿だと噂になっている、「パークコート青山ザ・タワー」がついにこの4月、竣工しました。　

　「パークコート青山ザ・タワー」は、東京都港区南青山2丁目に位置するマンションです。総戸数は、160戸、26階建て、高さ100mの高層タワーマンションです。最寄駅は都営大江戸線（環状部）の青山一丁目駅まで、徒歩3分です。

　建物が建っている、青山は赤坂サカス、東京ミッドタウン、表参道ヒルズなどの最先端を走っているスポットにも近いです。さらに、周辺には青山公園、明治神宮外苑、赤坂御用地など、自然豊かなスポットも多いです。明治神宮外苑に近いということは、2020年の東京オリンピックのメイン会場になる、新国立競技場にも近いということを意味します。ある意味では東京オリンピックを身近に感じられるマンションということになります。

　環境ももちろんそうですが、とにかく話題になっているのは、外観と豪華絢爛な共用施設の数々です。まずは外観をご覧ください。

引用：三井不動産レジデンシャル株式会社

　建外観は緩やかな曲線を描いています。ここまでの曲線美を実現したマンションはなかなかないでしょう。もちろん、建物内部も曲線的なデザインで統一されています。デザインは、著名なインテリアデザイナーやガラス作家、彫刻家を起用しており、デザインにも大きく力を入れていることがうかがえます。

続いては設備を見ていきましょう。

引用：三井不動産レジデンシャル株式会社

　最上階にある、屋内プールです。窓と一体化しており、まるで空中に浮いているかのような感覚が味わえるそうです。その外にもスカイラウンジ、シアタールームなど、贅沢な共用施設が数多くあります。

　気になる、販売価格ですが、1億7,880万～15億円です。なんと最高価格、15億円です。価格だけみても、ただものではないマンションだと分かります。ちなみに1期で申し込みが全て完了したそうです。一度でいいから、こんなマンション住んでみたいものです。

東京23区で、マンションの登録数が多いのはどこ？

　東京23区でマンションの登録数が多いエリアはどこになるでしょうか？不動産相場サイトのふじたろうに登録されている、中古マンション数を参考にして、ランキングを作成してみました。まずは最下位である、第23位から第6位までの発表です。

第23位　千代田区　407件

第22位　荒川区　　478件

第21位　北区　　　666件

第20位　葛飾区　　782件

第19位　中央区　　798件

第18位　江戸川区　822件

第17位　台東区　　871件

第16位　中野区　　898件

第15位　墨田区　　902件

第14位　目黒区　　956件

第13位　豊島区　　977件

第12位　足立区　　1034件

第11位　文京区　　1121件

第10位　江東区　　1183件　　

第9位　  品川区       1272件

第8位　  渋谷区       1360件

第7位　  練馬区       1364件

第6位　  杉並区       1404件

　第23位から第6位までの発表でした。傾向としては、都心から離れている区は、やはり、全体的に登録数が低くなっている傾向があります。ただ、最下位の千代田区や19位の中央区もあるので、一概にもそうは言えません。もしかしたら、都心過ぎると、逆にマンションを建てるのがそもそも難しく、その分、マンションの登録数が減っているのではないでしょうか？色々な理由が考えられますね。それでは、第5位から第1位の発表です。

第5位　  港区      　 1417件

第4位　  板橋区       1480件

第3位　  新宿区       1608件

第2位　  太田区       1879件

第1位　  世田谷区　2601件　

　東京23区のなかで、一番マンションの登録数の多い区は、世田谷区でした。しかも第2位の太田区と、かなりの大差をつけての1位でした。世田谷区は、都心から近く、緑も多く、自然環境も豊かです。さらに、三軒茶屋に代表される繁華街も多いです。それだけ、住みやすい要素が多いと、自ずとマンションの数が多くなるのも納得いきますね。ただ、このランキングも今後は変動しそうです。2020年の東京オリンピックをきっかけに、再開発も多く行われる予定なので、江東区などは、順位を大きく伸ばすかもしれませんね。