綱島駅の周辺開発で、坪単価が約40%も上昇

東急東横線綱島駅周辺の坪単価が今、約40%もの上昇をしています。
なぜ急に4坪単価が40%も上昇したのでしょうか？
今回はその謎に迫ってみます。

綱島駅周辺には2つの再開発計画が進行中

綱島駅周辺には、現在、2つの再開発計画が進行中です。
まず、一つ目の再開発計画は、「新綱島駅(仮称)」の開業に伴う、東口前の大規模開発です。新綱島駅(仮称)は東横線・相鉄線の直通駅になり、2022年の開業に向けて、工事が行われています。

もう一つの再開発計画は、綱島東4丁目の複合開発、「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」です。
ショッピングセンターやマンション、研究所など、複合的で大規模な開発が進められています。

綱島駅周辺の新築分譲マンションの相場が急激に上昇

鉄道計画や街の再開発は、相場に大きく影響すると言われています。
現に綱島駅周辺の新築分譲マンションの相場は急激に上昇しています。
綱島駅周辺の坪単価を再開発が行われる前と、行われた後で比較してみましょう。

2011年平均坪単価(万円)　188.7
2017年平均坪単価(万円)　264.5

2011年と比較すると、2017年の平均坪単価は＋75.8万円、坪単価上昇率は約40%です。
東急東横線の他の駅の平均の坪単価上昇率が約19%なので、一際、綱島駅の注目度が高いことが分かります。

さらに坪単価は上昇するかも

「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」の再開発はほぼ終了しています。
一方、「新綱島駅(仮称)」の工事は依然として、行われています。
2022年の開業まで、この坪単価の上昇は続くと予想されます。
どこまで上昇するのか、今後も綱島駅から目が離せません。

「マンション」と「コンドミニアム」の違いがイマイチ分からないから調べてみた

ハワイ不動産に関するサイトを何気なく見ていたら、「コンドミニアム」という言葉を何度も目にしました。

このコンドミニアムという言葉、日本の不動産業界ではほとんど見かけることはありません。

そのため、あまり気にかけてなかったのですが、試しにコンドミニアムというワードをgoogleにかけて、画像検索したら、なぜか日本でいうマンションと同じような外観の建物ばかりがヒットすることに気づきました。

それを見て、「コンドミニアムとマンションの違いって何だろう？」と、素朴な疑問が生まれてきました。今回、いい機会なので、「マンション」と「コンドミニアム」の違いについて、調べてみました。

まずマンションの意味から考えてみましょう。
実はマンションという言葉、ほぼ日本でしか通用しません。

というのも、外国では、マンション＝大邸宅という意味になってしまうからです。
例えば、googleでmansionという言葉を画像検索にかけてみましょう。
すると、見事に宮殿かと見間違えるような大邸宅ばかりがヒットします。

そこで今度はコンドミニアムの意味を考えて見ましょう。
コンドミニアムは、主にアメリカ、カナダにおける、共同住宅という意味です。

いわゆる、日本でいう分譲マンションと同じ意味です。
賃貸ではなく、自分がその部屋の所有権を持っているマンションということです。

まとめると以下のようになります。

マンション＝大邸宅
コンドミニアム＝分譲マンション

つまり、日本のマンションという言葉の使われ方は、国際的に見たら間違って使われているということになります。

本来は大邸宅という意味のマンションが、なぜか日本では、賃貸・分譲マンションに対して使われているということになります。

日本国内ではマンションという言葉の使われ方、特に気にする必要はありませんが、海外、特にアメリカに行った場合は、少し気を使った方がいいかもしれません。
あらぬ誤解を相手に与えてしまうかもしれません。

東京都中央区で急激な人口増。一体なぜ？

　東京都の中央区で今、急激な人口増が起こっています。中央区の人口推移をみると、昭和28年の172,183人のピークを境にして、どんどん減少し、平成9年には、71,806人まで落ち込みました。それが近年、状況が変化し、人口が急に増加傾向になり、2017年には15万人を超えました。

　昨今の中央区における人口増の原因は、東京一極集中によるマンション建設が進んだことと、2020年の東京オリンピック需要が考えられます。現在、地方から東京へと流入が続いている、東京一極集中が進行中で、それを見込んでの住人の受け皿として、中央区にはマンションがどんどん建設されています。特にタワーマンションの建設スピードはすさまじく、2015年と2016年だけで、供給戸数が3000戸超えたと、言われています。

　そして、2020年の東京オリンピックも大きな影響を与えています。東京オリンピックの選手村が中央区晴海に建設中ですが、東京オリンピック終了後は、マンションに転用される予定です。総戸数は、約5600戸と規模が大きく、一つの街が新たに誕生するといっても過言ではありません。

　ただ、短期間に中央区に人口が流入が進んだせいで、インフラが追い付いていないことが徐々に問題になってきました。現に中央区の保育所は数が足りず、2017年には、待機児童が300人を超えているというデータがあります。中央区の人口ピラミッドを見ると、25歳～49歳までの年代が大きな割合を占めています。これは子育てをしている、若い世代が数多くいることを示しています。人口ピラミッドだけ見ても、保育園不足になるのは容易に予想できそうです。

　また、駅や電車の混雑も問題になりつつあります。例えば、勝どき駅なんかは、駅周辺のタワーマンション乱立により、乗降客数がここ10年で4割も増えたそうです。

　中央区もさすがにこの現状にはマズイと思ったのか、人口を20万人以内に抑える対策を始めています。地方では人口不足でいかに人を増やすのに苦心している中、中央区は逆に人を減らすために苦心しているという、この全く正反対な状況を見て、なんとも言えない微妙な気持ちになりました。
　
　

混雑率188%!武蔵小杉駅の混雑回避に打つ手なしか。

　毎年、住みたい街ランキングが発表されるたび、常に上位に位置する「武蔵小杉」。タワーマンションや大型商業施設が立ち並ぶ姿は、まさに武蔵小杉という街全体の勢いがあることを象徴しているかのようです。ますますの発展を遂げている、武蔵小杉ですが、ここにきて、一つ暗雲が立ち込めてきました。それは駅・電車の「混雑問題」です。

　武蔵小杉駅周辺には10本以上のタワーマンションが乱立しています。しかもその数は、年々増加傾向にあります。規模にもよりますが、タワーマンション1棟あたり、住人の数は2000人と言われています。それが10棟ですから、単純計算で、20000人が住んでいるということになります。武蔵小杉のタワーマンションの建設ラッシュがはじまったのはおおよそ、10年前くらいなので、短期間のうちに急に住人が増えたということを意味します。短期間にそれだけ多くの人が住むようになると、当然いろいろなところで問題が発生します。代表的なのが交通インフラです。

　当然、駅の周辺に人が増えれば増えるほど、駅・電車の混雑さは酷くなっていきます。ただ、武蔵小杉駅の場合は、近年、交通の要衝として、さらに重要度が増してしまったことも、駅・電車の混雑さに拍車をかけてしまったのではないでしょうか？

　武蔵小杉駅は、東急東横線、南武線に加えて、横須賀線、湘南新宿ライン、目黒線など、新たな線が開通し、乗り換え目的で武蔵小杉駅を利用する人が増えてきたのです。例えば、南武線の電車が武蔵小杉駅についたら、電車から大量の乗客を吐き出します。その乗客がどこへ向かうのかというと、東横線や横須賀線に向かいます。そうなると、ホームが人であふれかえり、地獄のような状況になるのは容易に予想できるのではないでしょうか？もちろん影響はホームだけでなく、電車の中にも及ぼします。2016年度の調査によると、武蔵小杉駅ー武蔵中原駅の間の混雑率はなんと、188%に達していることが判明しました。この数字は、首都圏のJRの中でも3番目の混雑です。

　当然、この混雑具合に対して、各鉄道業者にはクレーム殺到で、対策の要望の声が年々高まっています。しかし、依然として、各鉄道業者は、明確な解決策を提示出来ないままです。武蔵小杉駅周辺はすでに大型商業施設などで囲まれ、駅やホームの拡張にも限界があるからです。つまり、現時点では解決策は全くないということです。

　住みたい街ランキングの上位だからといって、武蔵小杉のメリットばかりに目を向けるのは後々後悔することになるかもしれません。武蔵小杉に住むということは、この交通インフラの混雑さに耐えることが必要になるからです。武蔵小杉に住むことを考得ている方は、一度平日の通勤ラッシュの時間帯に見学に行くことをおススメします。その状況を見て、改めて、考えてみることも悪くない選択肢かと思いますよ。

空き家対策にはどんな取り組みがあるのか？

　日本で猛烈な勢いで「空き家」が増え続けていることを以前、こちらの記事で、書かせてもらいました。正直、打つ手なしという最悪な状況ですが、この状況に抗うかのように、空き家対策に取り組んでいる自治体や民間企業があります。今回は、そんな自治体や民間企業が行っている、空き家対策を紹介したいと思います。

自治体の空き家対策

　自治体の空き家対策で、最も有効なのが補助金です。空き家がなぜそのままの状態で放置されているのか、考えたことありますか？それは解体費用・維持費がかかることにあります。そこで自治体は、解体費用の一部を負担するための費用を助成しています。ただ、もし解体ではなく、空き家をそのまま活かす場合はどうでしょう？例えば、市民の憩いのスペースにしたり、児童館にするといったことです。ご安心ください。ちゃんと、空き家をそのまま活かすための、空き家活用の補助金もあります。「解体」、「活用」という、2本の柱が自治体の主な空き家対策になります。

民間企業の空き家対策

　空き家対策に取り組んでいるのは、何も自治体だけではありません。例えば、東急住宅リースが提供する、空き家対策サービスがあります。これは主に空き家を賃貸物件として、活かすときに活用されます。賃貸物件として、空き家を活用することは当然ながら高いハードルになります。そこで、東急住宅リースは以下のようなサービスを提供しています。

・修繕手配

・設備フリーメンテナンスサービス

・明け渡し保証

・退去立ち合い

・家賃保証サービス

　空き家をわざわざ借りる人は正直なかなかいないと思います。当然、空室のリスクも高くなるのが容易に予想できます。そんなとき役立つのは、家賃保証サービスです。これは空室時でも、賃料が保証されるサービスです。そのほか、注目なのが、設備フリーメンテナンスサービスで、これを利用すれば、空き家でしょっちゅう起こりうる、ちょっとした修繕費用の捻出をセーブすることが出来ます。

まとめ

　このように、自治体、民間企業も真剣に空き家対策に取り組んでいます。しかし、正直これらの対策が追い付かないほど、今、日本の空き家は増え続けています。そもそも空き家を生み出さないという、抜本的な対策が急がれます。

1万以下のヘッドホンなら、AKGの「K240 Studio」がおススメ

　新しくヘッドホンを購入しました。購入したヘッドホンは、AKGの「K240 Studio」というものです。なぜこのヘッドホンを購入したのかというと、今まで使っていたヘッドホンの側圧がキツく、音も聞き疲れを感じてしまったからです。ちなみに以前使っていたのは、DENONの「AH-D1100」です。値段の割には音質も悪くなく、コスパが素晴らしいヘッドホンで有名ですが、自分にとってはやや低音がキツク、なによりも側圧がキツクて、長時間使うと、痛みが生じるというのが、ちょっと合わなかったです。

　そこで、聞き疲れない音質、側圧がキツクない、そして1万円以下という、3つの条件のもと、ヘッドホン探しが始まりました。しかし、当然ながら、この3つの条件を満たすヘッドホンは、なかなか見つかりませんでした。そこで音響関係に詳しい、友人に相談することにしました。そこでおススメされたのが今回紹介する、AKGの「K240 Studio」です。友人曰く、1万以下のヘッドホンの中では音質は抜群に良いらしいです。しかも装着感もGOOD。自分もそれを聞いて、そんなメリットだらけのヘッドホンなんて存在するのかと、正直、疑心暗鬼の気持ちでした。しかし、インターネットで「K240 Studio」のレビューを検索してみると、驚くことに、好評だらけで不評がほとんど見つかりませんでした。レビューが良いのは確認できました。後は自分がどう感じるかです。そこで思い切って、試着することなく、実際に注文することにしました。

　注文したのはサウンドハウスで、価格は税込みで7,322円でした。サウンドハウスは、代引き手数料がなく、しかも代引きで注文すると、注文する時間帯によりますが、即日着くシステムがあります。ただし首都圏限定ですが。自分も朝5時くらいに注文したのですが、無事その日の夕方位に商品が届きました。

 外箱です。もっと簡素な作りかと思ったのですが、意外と豪華な作りだったので、「これは期待できる！」と思いました。

箱の中身はこんな感じです。付属品もほとんどなく、この辺りはシンプルだと感じました。

　ヘッドホンはこんな感じです。まず第一印象は「デカっ！」と思いました。重量は重そうだと思ったので、不安でしたが、手にとって、その不安もすぐに解消されました。とにかく軽かったです。肝心の装着感ですが、側圧もほとんどなく、イヤーカップもデカく、耳がすっぽり入るので、快適そのものでした。ヘッドバンドも頭に装着するだけで、自動的に調整してくれるので、その辺りも非常に楽でした。

　音質ですが、流石モニターヘッドホンだけあって、フラットそのものです。高音が刺さりすぎることもなく、低音もキツ過ぎることもありませんでした。まさに聞き疲れない音そのものでした。本当に久々にいい買い物をしたな～と思いました。ただ、一つ欠点を上げるとしたら、外部の音がある程度、聞こえてしまうことです。実はこのヘッドホンは、セミオープン型なので、イヤーカップに穴が開いており、そこから外部の音が入り込んでしまいます。家の中なら問題ありませんが、電車の移動中に使うのはやめた方がいいかもしれませんね。ただ、家の中限定で使用するのであれば、パーフェクトな製品です。万人に自信をもっておススメできるヘッドホンです。

マンション管理人の作業着にうってつけ。スーツ型作業着「WORK WEAR SUIT」の紹介

　マンションの管理人の服装といえば、この写真のような、作業着が主に使われています。ただ、作業着は、地味でしかも汚れが目立ちやすいので、どうしても清潔感に欠けてしまいます。そのため、嫌悪感を抱く、住民がいるのも、不思議ではありません。一番、ベストなやり方は、管理人の服装をスーツに統一することです。ただこれはあまりにも現実的ではありません。というのも管理人の仕事は、清掃や点検など、どうしても現場の仕事がメインになってしまうからです。それらの仕事をスーツで行うのはあまりにも酷な話です。というのも、スーツはそうした現場仕事を想定して、作られているわけではないので、とにかく動きづらいからです。もし、管理人がスーツという名の動きにくい服装を強いられた場合、その業務スピードは著しく落ちてしまうでしょう。

　そこで今、ある服装が注目されています。それがスーツ型作業着「WORK WEAR SUIT」です。まずは下の画像を見てください。

引用:PRTIMES

　画像を見た限り、ぱっと見、スーツに見えるかと思います。実はこれ、スーツではなく、れっきとした作業着なのです。この作業着は、オアシスソリューション社という、水道工事メンテナンスを行っている会社のノウハウが活かされており、「スーツを作業着にする」という、コンセプトに基づいて作られています。防水・速乾・水洗い可・ストレッチ性などの作業着のメリットはそのままに、デザインだけスーツに見えるという代物です。これであれば、とっさの住民対応や来客対応でも、相手に嫌悪感を与えることがなくなります。さらに、作業着なので、現場仕事もやりやすいです。まさにスーツと作業着の良いとこ取りといった感じです。実際、この作業着は注目を浴びており、三菱地所コミュニティが管理するマンションでは、制服として順次採用される予定があるそうです。今後もこの作業着を採用する企業も増えそうな予感です。

不動産業界にも「VR」の波が押し寄せようとしている。

　「VR」とは、virtual realityの略称で、直訳すると、「仮想現実」という意味になります。そんな「VR」ですが、現在、技術開発が猛烈なスピードで進行していることもあって、様々な分野で使われています。例えば代表的なのがゲームの分野です。「Playstation VR」という言葉、一度は聞いたことはあると思います。「Playstation VR」は、家庭用ゲーム機である、playstation4に接続するデバイスのことです。これを使用することで、「VR」に対応している、playstation4のゲームを遊ぶことが出来ます。筆者も友人の家で、ホラーゲームのバイオハザード7を「Playstation VR」で遊んでみたことがあるのですが、それはもう、凄まじい臨場感でした。まるで、自分の目の前にゾンビが襲ってくる感覚を味わうことが出来ました。プレーを終えたら、汗がダラダラ流れ、疲労感が半端なかったのを今でもはっきりと覚えています。

　そんな「VR」ですが、近年、不動産業界にもその波が押し寄せつつあります。例えば、ナーブ株式会社が提供しているサービス、「VR内見」です。内見は、物件に実際に足を運んでチェックすることを指しますが、「VR内見」は、これを「VR」上で実現してしまうというサービスです。これによって、物件を探している人は、わざわざ高い交通費と時間を浪費せずとも、「VR」上で内見出来てしまいます。

　その他、VRを活用した不動産サービスで有名なのは、KDDIの「VR不動産案内」です。このサービスによって、VR空間上で、まるで本物のクオリティの家具やキッチンなどが備え付けられた、物件の中を自由に見学できます。さらに「VR不動産案内」で凄いのは、髪や肌が本物の人間のような質感を持っている、バーチャルアテンダントの存在です。バーチャルアテンダントは、ただ、物件を案内するだけでなく、会話することも出来、交流を図ることも可能です。

　VR自体、まだまだ本格的な普及とは程遠い分野です。その理由としては、コストがかかる点が挙げられます。ただ、このコストの問題がクリアさえ出来れば、不動産業界も一気にVR化が進んでいくのではないでしょうか？

空き家って何が問題なの？

　現在、日本では「空き家」の数が増えて、社会問題化しています。2018年現在、日本にある、空き家の数は、約1000万戸と言われています。その数は、2033年には、ほぼ倍の、2000万戸以上に増えるという予想もあります。しかし、残念ながら、この空き家問題について、多くの人は危機意識を持っていないのが現実です。というのも、空き家によって、何が問題になるか、把握していないからです。今回は、空き家の何が問題なのか、詳しく説明したいと思います。

周囲に危険をばら撒く

　空き家は人工物なので、自然に還ることはなく、長い間、原型を留めます。しかし、当然完全な形で、原型を留めることはなく、徐々に劣化していきます。その劣化によって、例えば、壁が崩れたり、屋根が落ちるといった問題が起きます。それらが敷地内で起きるのはまだしも、空き家の周囲にも危険をまき散らす可能性があります。たまたま空き家の周囲を歩いていたら、崩れた屋根の破片に当たってしまうなんてことも十分あり得ます。特に大地震などの大災害にあった場合は、その危険性は大きく高まっていきます。というのも、空き家は劣化しているので、かつてあった耐震性も失われているので、倒壊する可能性が極めて高くなるからです。

犯罪のリスク

　空き家は当然、中に人が住んでいません。そうなると、人が空き家の中に侵入するのも容易になります。最悪、不法占拠も出来てしまいます。また、空き家は人々の死角になるので、犯罪の温床になりかねません。例えば、殺人事件や、麻薬などの重犯罪が起こる可能性も十分あり得ます。また、空き家は放火犯のターゲットになりやすいです。放火によって、大火事になれば、その空き家の近隣にも2次被害をもたらす可能性もあります。つまり、空き家の存在によって、犯罪リスクが極めて高まってしまうのです。

エリア全体の資産価値の低下

　上記にあげた空き家のリスクによって、その空き家のあるエリア全体が危険とみなされる場合もあります。もしそうなってしまうと、そのエリア内にある、住宅の資産価値の低下を引き起こします。

まとめ

　このように空き家は大きな問題を周囲にもたらします。空き家はもはや他人事ではなく、地域社会全体の問題と言えます。一応は、2015年に施行された、「空家等対策の推進に関する特別措置法」、通称、「空き家法」によって、多少の改善は見られています。ただ、冒頭でもお話した通り、今後も空き家の数は増えていくことが予想されています。空き家に対する完璧な対策が急がされます。数十年後、自分の家の周りが空き家だらけという、恐ろしい未来が待ち構えているなんて、ゾッとします。

マンションの駐車場のタイプについて解説

　車を所有している人にとっては、駐車場の存在は死活問題。しかし、駐車場と一口に言っても、様々なタイプがあるので、イマイチわかりづらいです。今回は、カーライフを左右する、マンションの駐車場のタイプについて、わかりやすく解説したいと思います。

　解説に入る前に、まず、マンションに併設される駐車場のタイプは、大きく分けて、「平置き駐車場」と「立体式駐車場」の2種類に分けることが出来ることを理解してください。まず、「平置き駐車場」について解説していきたいと思います。

平置き式駐車場

　平置き式駐車場は、決められたスペースの地面に、車をとめる方式の駐車場です。駐車場の中では、最もシンプルなタイプになります。おそらくですが、この平置き式駐車場を採用しているマンションは、日本のマンションの中ではかなりの割合を占めているのではないでしょうか？メリットとしては、とにかく楽という一点に尽きます。車の出し入れに面倒な要素がありません。デメリットは、当然屋根がなく、野ざらしなので、車が汚れやすいのと、防犯上の不安があることです。

立体式駐車場

　立体式駐車場は、何層かに駐車スペースが重なる方式の駐車場です。立体式駐車場は、「機械式駐車場」と「立体自走式駐車場」の2つに分かれます。

機械式駐車場

　機械式駐車場は、昇降機とパレットを用いて、機械的に車を出し入れする方式の駐車場です。メリットは、あまり場所をとらないので、設置が比較的容易なことです。また、駐車している車は、装置の中に格納されるので、防犯上に優れ、また、車が汚れにくいです。デメリットとしては、車の出し入れに時間がかかることです。

立体自走式駐車場

　車に乗ったまま、自分で立体駐車場の駐車スペースまで走行する方式の駐車場です。大型商業施設の駐車場によくあるタイプの駐車場になります。マンションの場合は、まれにマンションとは別の建物というパターンもありますが、地下や屋上に設置されるパターンが多いです。メリットとしては、基本は屋内なので、雨や風が強いといった、悪天候でも車の乗り入れが楽なことです。また、車も汚れにくいです。デメリットとしては、車高や車重に制限があることです。

まとめ

　駐車場には、このように様々なタイプがあります。もし、車を所有していて、新しくマンションを購入しようと考えているのなら、まずはそのマンションの駐車場のタイプがどういうタイプなのか、確認することから始めましょう。