横浜傾斜マンション問題。あれからどうなった？
かつて、世の中を震撼させた、通称、横浜傾斜マンション問題。あれから数年たったので、事件すら、忘れている人もいるのではないでしょうか？今回は、横浜傾斜マンション問題が今現在どうなっているのかを調べました。
まず、復習のつもりで、横浜傾斜マンション問題について、簡単に振り返ってみます。横浜傾斜マンション問題とは、2015年、パークシティLaLa横浜にて、建物が傾いているという欠陥が発覚した問題です。
この問題が発覚したきっかけは、住民からの「棟をつなぐ箇所の手すりがずれている」という報告でした。そこで、このマンションの事業者である、三井不動産レジデンシャルと設計・施工を行った、三井住友建設が調査を実施しました。その結果、正式に傾きが確認され、さらに、傾いた棟の杭を調べたところ、地盤の強固な箇所に達していない杭は6本、さらに長さ不足の杭2本が確認されました。なぜこのようなことが起きたのかというと、簡単に言えば、虚偽データが用いられたことが原因でした。この問題は、国交省を巻き込む、つまり国が関与するくらいの大問題へと発展していったのです。
さて、この問題が起きて、大きな損害を受けたのがこのマンションの住民です。当然傾いたマンションに住み続けることはできないからです。そこでマンションの管理組合は、2016年に建て替えをするかどうかの決議集会を実施しました。その結果、建て替え承認になる、5/4の合意に達し、正式に建て替えが決まりました。
2017年、マンションは解体され、新しいマンションは2020年秋に完成予定です。一生に一度の買い物である、マンションがまさか欠陥だったとは、住民の気持ちを考えると、胸が痛いです。二度とこういった事件が起こらないことを願っています。
学生街として有名な「日吉」とはどんな街か？相場も併せて紹介
慶應義塾大学日吉キャンパスがあることで、有名な「日吉」。一般的には学生街としてのイメージを持たれている方も多いかと思います。一体、どんな街なのでしょうか？今回は日吉についての紹介と、相場についても調べてみました。
学生街として発展を遂げた日吉
日吉は、神奈川県横浜市港北区にあります。日吉が本格的に発展を遂げたのは、1933年の慶應義塾大学が進出したことがきっかけでした。慶應義塾大学が進出後、学生街が形成され、そしてその周りも住宅地として開発されました。2018年の今でも、平日の商店街に足を運ぶと、慶應義塾の学生の姿を多くみることが出来、学生街としての雰囲気を保っています。
実は交通アクセスが抜群な日吉
日吉駅は、一昔前は、東急東横線しか開通していませんでした。急行が停まることもあって、渋谷駅や横浜駅へのアクセスはしやすかったですが、例えば、都心へのアクセスとなると、必ず渋谷駅を通る必要があり、煩わしさがありました。
そんな日吉駅に転機が訪れたのは、2008年です。目黒線が日吉駅まで延伸したのです。これによって、日吉駅から目黒線を使用出来ることになりました。目黒線は、都営三田線、東京メトロ南北線と、乗り入れしています。つまり、日吉駅から渋谷を経由せずに都心へ直接アクセスが可能になったのです。
例えば、日吉駅から目黒駅までわずか18分で行くことが出来ます。また、慶應義塾大学三田キャンパスのある、三田駅も29分です。
さらに、目黒線は埼玉高速鉄道への乗り入れも行っているので、日吉から埼玉方面へのアクセスも可能になりました。また、横浜市営地下鉄グリーンライン線も開通したので、横浜市内のアクセスも格段に良くなりました。
それ例外にも同じ2008年に、東急東横線と乗り入れをしている東京メトロ副都心線が開通したので、日吉駅から直接、新宿駅や池袋駅も行けるようになりました。
2008年を境目に、複数路線が乗り入れるようになった日吉駅を抱える日吉は、単なる学生街ではなく、都心へのアクセスを考えている人にとっては、非常に魅力的に映るエリアへと変貌を遂げたのでした。
日吉の相場とは
さて、そんな日吉ですが、相場はどうなっているのでしょうか？ふじたろうのデータをお借りして、検証したいと思います。
AIが算出した相場によると、シングル向け（30㎡以下）の売買平米単価27.5万円、DINKS向け（31～60㎡）の売買平米単価39.5万円、 ファミリー向け（61㎡以上）の売買平米単価43.7万円となります。 2016年度の中古マンション成約状況は、平米単価42.46万円、価格2,624万円、専有面積61.8㎡、築年24.21年でした。 成約平米単価は東急東横線の中で下位20%に該当し、安値で取引された駅になります。
ここで注目なのは、成約平米単価が東急東横線の中で下位20%ということです。つまり、東急東横線の中では比較的安値で取引された駅ということを意味します。このデータを見ると、アクセスもよく、人気の東急東横沿線で、比較的安価な日吉は非常に魅力的だと感じました。今後も日吉駅は、東急と相鉄が乗り入れを行う、神奈川東部方面線も開通する予定ですので、さらに乗り入れる路線が増えます。今後も注目のエリアになりそうです。
世にも珍しい「壁面緑化」を備えたマンションブランド
通常、マンションの緑化というと、屋上緑化などが真っ先にあげられると思います。屋上に、ちょっとした自然があるってやつです。たしかに屋上の無駄なスペースを緑化するってアイディアに悪くはないのですが、実際は管理の難しさなどで思うように普及はしていないそうです。まあ整備するための道具などもわざわざ屋上にもっていかないといけないので、管理の難しさは想像できるかもしれませんね。
そこで新たに考えられた緑化が「壁面緑化」というやつです。
写真を見たらわかりますが、壁にびっしりと草が生えております。この壁面緑化のメリットとしてあげられるのは、やはり目立ちやすいというところでしょう。屋上緑化だと、実際に屋上に来ないとやはり気づきにくいものです。その点、壁面緑化は誰の目から見ても気づきやすくなっています。上の画像だと玄関の横に緑化がありますからね。マンションを訪れる人は否応がなく、壁面緑化を見ることになります。
ただ、この壁面緑化、まだ一般的ではなく、普及には程遠いです。というのも、壁面緑化を取り入れるのは、マンションのデザインそのものに影響を与えるからです。そんな中、壁面緑化を必ず取り入れているマンションブランドが実はあるんです。それは「GENOVIA Series」のマンションです。
「GENOVIA Series」は、壁面緑化を意匠の一部として、デザインしています。つまり、「GENOVIA Series」ほぼ全てのマンションは、壁面緑化が取り入れらているということを意味します。これほどまでに壁面緑化にこだわりを見せるとは、正直言って、かなり珍しいマンションブランドなのではないかと思います。こういうこだわりを持っているマンション、僕は嫌いではないです。むしろ、他との差別化があって、面白いのではないでしょうか？こういったオンリーワンの特徴を持ったマンションがもっと増えてきたら、街も一気に華やかになるのかなと、個人的には思います。
民泊にNG!民泊によってマンションの価値が下がる？
マンション管理業界が実施した調査によると、民泊の禁止を定めた、日本全国の分譲マンションの管理組合の割合が80%以上にのぼるそうです。言い換えれば、日本のほとんどの分譲マンションでは、民泊を認めていないということです。なぜ民泊をそこまで規制するのでしょうか？
実は民泊は今トラブルが多発しています。具体的には以下のようなトラブルがあげられます。
騒音トラブル
民泊のトラブルで、真っ先にあげられるのが騒音トラブルです。民泊を利用している人は、ホテルなどの宿泊施設に泊っていると、とらえがちです。どうしてもテンションが上がってしまい、たとえば、宴会なんかが開かれ場合、それはもう大きなどんちゃん騒ぎになる可能性大です。大きな騒音の元になるでしょう。
ゴミ出しトラブル
ゴミ出しも大きなトラブルの元になります。ゴミ出しのルールはたとえ、日本国内でも地域によっては大きく異なります。たとえば、横浜市のゴミ出しのルールですが、これだけ厳格に分別されています。もし、部屋を貸し出している人が、民泊の利用者にそのルールを徹底させなかったら、ゴミ捨て場が悲惨な状況になるのは言うまでもありません。特に外国人旅行者の場合は、自国のゴミ出しのルールが曖昧なケースが多く、ルールを守らないケースが多いです。あるケースでは、廊下にゴミが捨てられていたなんてこともあったそうです。
民泊のトラブルはマンションの下落を招く恐れが
これらのトラブルによって、マンションの住環境の悪化が懸念されます。すなわち、それはマンション全体の価値を下がることを意味します。マンションの住民の一部が民泊を行ったせいで、マンション全体の価値が下がってしまう。これはマンションの住民にとってはたまったものではありません。こういったことが予想されるので、民泊自体を禁止する分譲マンションが増えるのも納得がいきます。ただ、少ないながらも、民泊を容認しているマンションも確実に存在します。もしマンションを選ぶ際は、民泊を許可しているのかどうか、といった点も念のため確認したほうがいいかもしれません。これからますます、民泊の規制は進んでいくものと予想されます。
穴場？東京23区で乗降客数の少ないエリアのマンション相場について
残念？オアシス？都心の｢閑散とした駅｣10選という記事を見ました。東京23区ならどの駅でも乗降客数は多いと思い込んでいたので、衝撃を受けました。ちなみに東京23区内で乗降客数が少ない駅10選は以下の通りです。
・東京メトロ南北線・西ケ原駅（1日平均乗降人員：8383人）
・東京メトロ有楽町線・桜田門駅（1日平均乗降人員：1万3898人）
・東京メトロ副都心線・北参道駅（1日平均乗降人員：2万3051人）
・ゆりかもめ・市場前駅（1日平均乗降人員：約2700人）
この中でも、桜田門駅なんかは、乗降客数が少ないのも納得いきます。というのも、そもそも桜田門駅周辺に居を構えている人がほとんどいないことと、都心は駅と駅との距離がわりと近いので、例え、桜田門駅にオフィスがあっても、別の駅を利用している可能性があるからです。
それ以外の駅に関しては、色んな理由があるとは思いますが、一言でいえば、存在感が希薄なのが一番の理由なのかと思います。(住んでいる方、ごめんなさい)
さて、乗降人員が少ないってことは、単純にそこに住んでいる人も少ないということになるのでは。そうなると、マンションの相場にも影響を与えるのではと思いました。マンションの相場は当然人気があるエリアに関しては、高くなる傾向があります。
こうした乗降人員が少ない、ようするに人気があまりないエリアのマンションの相場ってどうなのだろうと疑問に思いました。そこで、今回、JR京葉線・越中島駅周辺のマンション相場について調べました。
なぜJR京葉線・越中島駅周辺を選んだのかというと、単純に23区内のJRの利用者数最小というインパクトが強かったからです。
引用元：ふじたろう
地図上からマンションの相場状況がわかるヒートマップを引用しました。ヒートマップでは赤くなっているところは、マンションの相場も高く、積極的に取引されているということです。逆に青色のところは、マンションの相場が低く、取引も少ないことを意味します。
ご覧の通り、越中島駅周辺は、青色ばかりなのに対して、近くの月島駅周辺は、赤色ばかりです。やはり、乗降客数が少ないというのは、マンションの相場にも影響を与えそうです。逆に言えば、「乗降客数が少ない」というのを、一つの指針として利用すれば、穴場のマンションも見つけることも容易になるかもしれません。今回の越中島駅も、そこまでアクセスが劣悪だとは到底思えません。ただ、今現在、乗降客数が少なくとも、再開発などで一気に増える可能性もあります。現在にとらわれるのではなく、駅周辺の今後の計画などにも目を配ったほうがいいかもしれませんね。
SSDが恐ろしく安くなっていて驚いたという話
会社のPCを一新しようと、つい先日、秋葉原まで足を運んだのですが、今、物凄くSSDが安くなっていて驚きました。秋葉原のPCパーツショップの「あきばお～」に行ったのですが、謎のSSDなるものを発見。「なんだこの商品は？」と値段を見て、さらにビックリ。なんと480GBのSSDが1万円でした。
これは極端な例で、たまたまあきばお～が安く売ってるんだと思い、他店のSSDを見に行ったのですが、やはり全体的に安くなっていました。たとえば、とある256GBのSSDを例にあげると、今年の1月には値段は1万円で、これが3月になると、6000円台まで値段が下がっていました。
なぜSSDの値下げ傾向が続くのでしょうか？これには色んな説があって、一番有力なのは中国メーカーの価格破壊が原因だと考えれます。今、SSD界は中国の新興メーカーがあちこちに出てきて、強烈な価格競争が繰り広げられているそうです。中国の破壊的な価格に対抗するためには、値下げをせざるを得ないのでしょうね。
今、メモリとグラフィックボードが恐ろしく値が上がっている中、SSDの値下げは本当ありがたいです。会社のPCで最も重要なパーツがSSDだと思っていますので。HDDを使っていたら、PCの立ち上げに時間がかかって、かったるいこと、この上ないですからね。一方、SSDだとPCの立ち上げにわずか数秒ですからね。会社の業務では1秒も無駄にしたくないので、SSD導入しか選択肢はなかったです。
ただ、この値下げ傾向が当分続くとは限りません。これからさらに値下げが続くと思ったら、逆に値上げが来るというパターンがもあるかもしれません。自分は今が底値なような気がします。SSD買おうと思っているのなら、今が最大のチャンスかもしれません。
超都心なのに3LDKが1億円未満という日本橋エリアの物件を調べてみた
こちらの記事を見ると、今「日本橋エリア」が熱いみたいです。
東京23区の中でも山手線の内側のマンションの価格は高騰する傾向にありますが、一歩でも山手線の外側に出ると、状況が一変し、一気に価格が安くなるという傾向があります。
この日本橋エリアは、多くの人は山手線の内側に位置していると思っています。
でもそれは大きな勘違いです。
実は、日本橋エリアは山手線の外側に位置しているのです。
この事実を知っている人はあまり多くないかと思います。
では、実際の地図を見て、確認してみましょう。
赤枠で囲まれたところが日本橋エリアです。
左側には東京駅が見えます。
その東京駅を上下に通っているのが山手線です。
地図の通り、日本橋エリアは山手線の外側にあることが証明されました。
山の手線の外側だとなぜ価格が抑えれるのでしょうか？
これはマイナスイメージが関係しているのでは？と言われています。
山手線の内側が都心で、外側を出ると「都心じゃない」というマイナスイメージです。でも実際は、山手線の外側に位置している、この日本橋エリアを見ると、東京駅へも十分徒歩でも行ける距離にあり、実質都心と言っても過言ではありません。
それでも山手線外側に位置しているだけで、「都心じゃない」というマイナスイメージが付き、結果として、価格が抑えられてしまうということになるのです。
現に山手線の内側だと、中古物件でも2LDK、3LDKだと、簡単に1億越えのところが多く見つかります。
一方で、日本橋エリアでは、1億円を切っているマンションを見つけるのも容易になっています。
それではこの日本橋エリアではどんなマンションが建っているのでしょうか？
それと本当にお買い得なのでしょうか？
実際の相場を見て、確認してみましょう。
こちらの中古マンション相場サイトで、間取りを2LDK、3LDK、上限の販売価格を1億円に設定して絞りこみをしてみました。
その結果、51件もの物件を見つけることが出来ました。
これだけの厳しい条件で50件以上もヒットするとは、正直驚きました。
それでは新築物件はどうでしょうか？
今回は、これから販売が予定されているパークホームズ日本橋三越前ザレジデンスをとりあげてみます。
パークホームズ日本橋三越前ザレジデンスは、築年月が2019年12月が予定されている、総戸数63戸、13階建ての中規模なマンションです。
何よりも交通アクセスが素晴らしく、9駅7路線をわずか徒歩10分以内で使用できます。
もちろん、東京駅まで歩いて15分で行ける距離です。
もしオフィスが東京駅周辺にあるのならば、徒歩で通勤なんてことも十分な可能な立地です。
また、近くには日本橋三越があり、ショッピングからグルメまで楽しめます。
小学校や公園も近くにあり、子供も過ごしやすい環境です。
これだけの好条件が揃えば、販売価格1億円超えも予想できますが、3LDKで、なんと8000万円台という間取りも用意されています。
販売価格、1億円以内で最高の条件がそろったマンションをお探しの方にはまさにぴったりかもしれません。
まだまだこのエリア、こうしたお買い得物件が眠っている可能性もあるので、探してみるのもなかなか面白いかもしれませんね。
タワーマンション乱立中！「武蔵小杉」とは一体どんな街なのか？
タワーマンションが所狭しと建てられている「武蔵小杉」。住みたい街ランキング上位には、必ず上位に入ってくる、近年最も注目度の高いエリアの一つとなっています。今回は「武蔵小杉」がどんな街が簡単に説明してみます。
「武蔵小杉」は神奈川県川崎市中原区小杉町の武蔵小杉駅を中心とした一帯の通称です。近くには、多摩川があり、そこを越えると東京都です。大げさに言ってしまえば、神奈川県と東京都の境目にあると言っても過言ではありません。
武蔵小杉駅は、東急東横線、JR南武線、横須賀線などが通っています。渋谷や新橋までは10~15分ほどと、非常にアクセスが良いです。また、鉄道だけでなく、道路も、こう江戸時代から交通の要として重要視された中原街道も通っており、車でのアクセスも抜群です。
元々、交通アクセスが良く、さらに周辺一体の再開発もあって、一気に多くの人が移り住むことになりました。実際、武蔵小杉駅に降り立つと、人の多さに驚かされます。朝の通勤ラッシュの時間帯には、改札に入るための行列が発生するぐらいです。駅に入るための行列とか、なかなか他の駅では見ることはできない光景かもしれません。
駅周辺を歩くと、まず気づくのは非常に多くのタワーマンションが乱立していることに気づかされます。2018年現在、約10本以上のタワーマンションがこの狭いエリアに所狭し乱立し、さらに今後もタワーマンションの数は増えるそうです。これだけのタワーマンションがあれば、住民が当然増えるのは当たり前です。駅の混雑ぶりも納得がいきます。
ただ、「武蔵小杉」は新しいものばかりだけじゃなく、古くからある商店街も未だ健在です。新しいものと古いものが混合した街という表現がしっくりくるかもしれません。再開発で出来たショッピングモールもあるので、買い物には苦労しない街という印象です。
しかし、「武蔵小杉」にもやはり問題があり、先ほど話した通勤ラッシュ時の駅の混雑ぶりは大きな問題になっています。つまり、短期間に人が増えすぎて、インフラが追い付いていないということです。いくら交通アクセスが良くても、駅に入るために、長い行列に並んでいては、意味がありません。今後はこの問題をどう解決していくのかが、大きな課題と言えるでしょう。
東京オリンピック後の跡地を活用！？「有明レガシーエリア」とは？
いよいよ2020年の東京オリンピックが迫っていますね。
今、東京では、特に湾岸エリアにおいて、東京オリンピック関連の施設が建設中です。
ところで、東京オリンピックが終わった後、それらの施設の跡地はどうなるのか、気になりません？
実はすでにオリンピック跡地に向けたプロジェクトが進行中です。
その名は「有明レガシーエリア」と言います。
「有明レガシーエリア」とは、オリンピック後も一部の施設はそのまま残し、スポーツやイベントを行うエリアとして発展させることを目的としています。
「有明レガシーエリア」は、以下の3つの施設をコアとして形成されます。
・有明アリーナ
これらの施設に加え、5人制サッカー場やスポーツクライミング施設も周辺に出来る予定です。
「有明レガシーエリア」は、このように一見、スポーツに特化したようなプロジェクトのように見えます。
しかし、実際は違います。
大型商業施設、イベントホール、ホテルなどに加え、大型のマンションなども建設予定ですので、有明に、新しい街が一つ誕生するといっても過言ではないかもしれません。
さて、この有明エリアの不動産相場は現在はどうような状況でしょうか？
今回は、有明アリーナに一番近いマンションである、「ガレリアグランデ」の相場を参考にしたいと思います。
ガレリアグランデ
過去6年間の相場の推移をみると、若干の上下はありますが、見事に右肩上がりと言えそうです。
やはり東京オリンピックの影響は否定できないかもしれません。
この有明エリアは、東京オリンピック後も目が離せないエリアになりそうです。
自宅で楽器演奏を満喫できる「音楽マンション」とは？
自宅がマンションの場合、常に騒音問題がついてまわるかと思います。壁を隔てた先には他の住民がいるので、もし大音量を流せば、壁を越えて、騒音が届くのは間違いないでしょう。
そのため、マンションに住んでいるのなら、自室で楽器を演奏することは、なかなか難しい状況です。ただ、音楽で生計を立てている人や、音楽大学に通う学生にとっては、自宅で楽器を演奏できないことは死活問題です。自宅が使えないとなると、練習場所の確保に追われることになるからです。
ただ、そんな悩みも一発で解決できるマンションがあります。それは、「音楽マンション」です。この「音楽マンション」は、演奏に耐えられる防音対策が施されているマンション一般を差すのではなく、越野建設株式会社の登録商標となっています。
「音楽マンションの特徴」としては、以下のようなものがあげられます。
特徴① 遮音性能と音響性能
独自のコンクリートを採用しているので、高い遮音性能を実現しています。具体的には、ピアノの演奏音(90db)を深夜の騒音(30db)以下まで小さくできます。 また、同時に室内の響きにもこだっているので音響性能も良好です。
特徴② 住み心地も良好
それだけ音響にこだわっているなら、住み心地を犠牲にしていると思われがちですが、そういったことは一切なく、通常のマンションと同じように過ごせます。
特徴③ コミュニティの形成
入居者は、楽器愛好者のみに限定しています。そのため、共通の話題で話しやすく、良好なコミュティを形成できます。
特徴④ 「音楽マンション倶楽部」の会員になれる
入居者は、もれなく、「音楽マンション倶楽部」の会員になれます。「音楽マンション倶楽部」は、入会費、年会費が無料で、有名交響楽団のコンサートへの招待など、音楽好きにはたまらない、様々な特典を受けれます。
「音楽マンション」は、このように、メリットばかりが目立ちますが、デメリットももちろんあります。それは、マンションの数が少ないことです。そのため、住みたくてもなかなか住めない現状があるようです。ただ、現在も建設中のマンションがいくつかあるので、徐々に普及していくことだと思います。
「音楽マンション」ですが、音楽を全くやらない、一般の人には全く食指が動かないでしょう。ただ、一つに対象に絞ったニッチなマンションというのは、確実に需要はあるので、このアイディアは本当に素晴らしいと思います。
